Gebäudewertgutachten Greifelt

  Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke

Marienstraße 15a    •    66424 Homburg    •    Telefon  06848 7011 576    •    Fax  - 574

Hallo, guten Tag und willkommen auf meiner Internetseite.

 

Hier finden Sie meine Kontaktdaten, eine grobe Übersicht zu den Leistungen, die ich anbiete und unter Links / Hilfen Allgemeines zum Thema Immobilien. Sowohl zum Thema Verkehrswertermittlung als auch zu Zwangsversteigerungen oder wie Sie an Unterlagen (z. B. Bodenrichtwert, Grundbuchauszug) zu Ihrem oder einem gewünschten Grundstück / Objekt kommen.

 

 

 

Leistungsangebot und Verkehrswertermittlung

 

Neben dem klassischen Gutachten, welches vor allem die Verkehrswertermittlung, eine Objektbeschreibung, rechtliche Gegebenheiten und Anlagen (Fotos, Pläne, Berechnungen, etc.) enthält, erstelle ich für Sie auch gerne eine reine Wertermittlung (z. B. als Vermögensübersicht oder zum Verkauf) Ihrer Immobilie.

 

Sollte Ihnen ein anderes (Wert)Gutachten bereits vorliegen, welches unverständlich ist oder (vermeintlich) Fehler enthält, erläutere ich gerne die fraglichen Punkte bzw. erstelle Ihnen eine Stellungnahme. 

 

Den Verkehrswert ermittele ich stets über zwei Verfahren (i. d. R. Sachwert- und Ertragswertverfahren), denn hierdurch werden genauere Ergebnisse erzielt: Ein (Haupt-)Verfahren, welches von der Nutzungsart (Eigennutzungs- oder Ertragsobjekt) abhängig ist und ein stützendes Verfahren.

 

Beide Verfahrensergebnisse werden – nach der Güte der zugrunde liegenden Daten (Bodenrichtwert, Sachwertfaktor, Mieten und Liegenschaftszinssatz) – gewichtet und ergeben zusammen den Verkehrswert.

 

Zu Beginn wird in der Bodenwertermittlung aus dem Bodenrichtwert (herausgegeben vom jeweiligen Gutachterausschuss), der Grundstücksfläche und etwaiger Anpassungen (z. B. an den Stichtag, die Grund-stücksgröße oder -Form) der Bodenwert ermittelt.

 

Das Sachwertverfahren gründet sich auf Normalherstellungskosten (NHK), welche statistische Werte aus durchgeführten Baumaßnahmen sind und sich auf einen bestimmten Stichtag beziehen (aktuell NHK 2010). Die Tabellenwerte werden an das Objekt angepasst (z. B. Größe, Form, Stichtag) und dann auf eine Bezugsgröße abgestellt (z. B. Bruttogrundfläche (BGF), Wohnfläche (WoFl) oder Bruttorauminhalt (BRI)). Anschließend werden besondere Bau- und Einrichtungsteile – welche nicht über die o. g. Bezugsgröße erfasst wurden (z. B. Eingangs- oder Kellertreppe, Dachaufbau, eingebauter Kaminofen) – berücksichtigt und eine Alterswertminderung vorgenommen (Anpassung an das fiktive Baujahr).

In den nächsten beiden Schritten kommen der (Zeit-)Werte der Außenanlagen und der Bodenwert (s. o.) hinzu, wodurch sich der vorläufige Sachwert ergibt.

Um den Einfluss der Lage des Bewertungsobjekts zu würdigen, ist eine Marktanpassung notwenig. Diese erfolgt hier über die Anwendung der vom Gutachterausschuss erhobenen und veröffentlichten Sachwertfaktoren, in Abhängigkeit des vorläufigen Sachwerts (s. o.) und des Bodenrichtwerts (BRW; s. o.). Den Sachwert des Grundstücks erhalten wir durch die Berücksichtigung sogenannter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (boG). Diese Liste erfasst Besonderheiten wie z. B. Abweichungen von der ortsüblichen Nettokaltmiete (Bsp. aus dem Raum Ramstein-Miesenbach: US-Mieter), wertbeein-flussende Rechte (wie u. a. Wohn- oder Wegerechte) oder / und vor allem Kosten für durchzuführende Maßnahmen. Bauschäden, -Mängel und Unterhaltungsstau sind hier vorrangig zu nennen.

 

Im Gegensatz dazu legt das Ertragswertverfahren die (nachhaltigen) Erträge (v. a. Mieten) zugrunde.

Nach der Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete/n werden diese mit der/den jeweiligen Wohnfläche/n multipliziert und auf ein Jahr hochgerechnet, was den Rohertrag ergibt.

Den Reinertrag pro Jahr erhält man nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, wobei letztere anhand der Gebäudeart, der Restnutzungsdauer und des Bodenrichtwerts ermittelt werden.

Hiervon ist nun der Reinertragsanteil des Bodens (Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz, s. u.) abzuziehen, dieser Schritt ist wichtig, um etwaige Werteinflüsse auf den Bodenwert (s. o.) nicht außer Acht zu lassen (der (angepasste) Bodenwert wird später wieder hinzugerechnet). Dadurch ergibt sich der Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen pro Jahr.

Die Kapitalisierung und die Anpassung an den örtlichen Markt – neben dem Mieteinfluss – erfolgen in einem Schritt, in welchem der Barwertfaktor angewandt wird. Dieser Faktor ermittelt sich ebenfalls aus Tabellen welche sich auf die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz beziehen:

Liegenschaftszinssätze wiederum sind – wie die oben erwähnten Sachwertfaktoren – vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelte Zinssätze, welche (zusammen mit den Erträgen / Mieten) der Marktanpassung des Objekts dienen. Sie werden in Abhängigkeit der Restnutzungsdauer bestimmt.

Zusammen mit dem Bodenwert (s. o.) ergibt sich der vorläufige Ertragswert des Grundstücks.

Auch hier (wie im Sachwertverfahren) sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) zu berücksichtigen, s. o. Dadurch erhalten wir den Ertragswert des Grundstücks.

 

Meinen Gutachten liegt – in beiden o. g. Wertermittlungsverfahren – die Wohnfläche (WoFl) zugrunde.

Vor allem, da sie jedermann ein Begriff ist, im Gegensatz z. B. zur Bruttogrundfläche.

Die Berechnung der Wohnfläche ist allerdings alles andere als jedermanns Sache, auch da es in Deutschland keine einheitliche Regelung hierzu gibt.

Die Rechtsprechung ist sich weitgehend einig, dass die Wohnflächenberechnung mit einer gewissen Gewichtung unterschiedlicher Gegebenheiten zu erfolgen hat.

Eine solche Gewichtung ist in der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR; © 2010 Sprengnetter GmbH, 53489 Sinzig) geregelt. Hierin wird über Anpassungsfaktoren, z. B. für Durchgangsräume oder Räume mit geringer oder übergroßer Höhe, die wohnwertabhängige Wohnfläche ermittelt, wodurch o. g. unter-schiedliche Gegebenheiten berücksichtigt werden.

Wegen des hohen Stellenwerts der Wohnfläche bei der Wertermittlung, ist eine Kontrolle oder Plausibili-sierung besonders wichtig.

Dies erfolgt, indem die Wohnfläche ins Verhältnis zum Bruttorauminhalt (BRI) gesetzt wird (m³ / m²). Das Ergebnis wird dann mit tabellierten Verhältniszahlen verglichen, welche aus vorhandenen Objekten ermittelt wurden und nach Gebäudeform unterschieden werden. Übersteigt die Abweichung zwischen der berechneten, objektbezogenen und der tabellierten Zahl – auch nach der Einbeziehung von Besonderheiten (z. B. übergroße Außenwohnflächen) – einen gewissen Rahmen, sind diese Besonderheiten sowie die Bauzahlenberechnungen (WoFl, BRI, BGF) zu prüfen.

 

Die wichtigsten Marktdaten sind die Sachwertfaktoren*, Liegenschaftszinssätze*, Bodenrichtwerte und Mieten. An die Marktanpassungsfaktoren ( *) kommt man über die jeweiligen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, den Bodenwert kann man an gleicher Stelle schriftlich anfordern oder online abfragen, (s. BORIS unter Links / Hilfen). Mieten können über die einschlägigen Angebotsquellen erhalten werden, allerdings sind hier, neben einer ausreichenden Zahl von Fällen (mind. 5), Anpassungen (z. B. für das Alter, die Lage, den Ausstattungsstandard) vorzunehmen.

 

 

Bei Fragen zum Thema, z. B. zu meinen Gutachten, Wertermittlungen von Grundstücken (auch unbebauten), Immobilien, Anbauten, Bauabschnitten, Bauteilen, Kosten für Baumaßnahmen, etc. - stehe ich sehr gerne zur Verfügung.

Gebäudewertgutachten Greifelt

Dipl.-Ing. (FH, Architektur) Daniel Greifelt

Marienstraße 15a

66424 Homburg

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E-Mail    gutachten@greifelt.de

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